Le TAEG
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est un indicateur obligatoire qui figure dans toutes les offres de prêt. Il a pour objectif de prendre en compte toutes les dépenses d’un crédit immobilier. Il regroupe en un seul indice l’ensemble des frais d’un prêt immobilier :
- Les intérêts du prêt
- Le coût de l’assurance emprunteur
- Les frais de garanties
- Les frais de dossier
Le TAEG : un indicateur insuffisant pour comparer les offres de prêt
Le TAEG ne reflète pas toutes les différences entre deux offres de prêt. Il ne permet notamment pas de comparer efficacement les coûts d’assurance, et encore moins les garanties.
Le TAEG : un indicateur pratique pour les frais du crédit
La plupart des coûts du crédit sont simples à analyser : intérêts, frais de dossier ou de caution sont prélevés en début de prêt. Leur comparaison via le TAEG reste pertinente, même si le prêt est remboursé par anticipation. Mais pour l’assurance emprunteur, c’est une autre histoire. Les cotisations varient selon le mode de calcul, et leur répartition dans le temps peut cacher des écarts importants entre deux contrats aux coûts similaires.
Le TAEG : un indicateur imprécis pour l’assurance emprunteur
Autrefois, les assurances bancaires étaient calculées sur le capital initial, avec des primes constantes. Aujourd’hui, elles sont majoritairement calculées sur le capital restant dû et donc fortement dégressives. Ce mode de calcul, autrefois critiqué par les banques, a été adopté puis accentué. Résultat : vous remboursez l’essentiel des cotisations en début de prêt. Or, la majorité des crédits sont remboursés avant terme : un prêt de 20 ans est conservé en moyenne 8 ans seulement.
En concentrant les primes sur les premières années, la banque s’assure des revenus élevés. Pourtant, vous avez le droit de changer d’assurance à tout moment. Dès lors, pourquoi payer plus cher au départ ? Comparer uniquement le coût total de l’assurance n’a plus de sens. L’intégrer au TAEG crée un indicateur faussé, qui ne permet plus une comparaison efficace entre les offres.
Comment les banques peuvent-elles exclure la moitié du coût total de l’assurance du TAEG ?
Lors de la souscription, la banque vous proposera son assurance avec peu de flexibilité sur les garanties et les quotités.
Attention aux garanties « obligatoires » et « facultatives »
Elle distinguera les garanties « obligatoires » et « facultatives », et pourra exclure ces dernières du TAEG. La loi impose d’y intégrer uniquement les coûts « nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées ». Si une garantie est considérée comme « facultative », son coût est retiré du calcul.
Cette situation est problématique, car peu d’emprunteurs sont informés de cette distinction ni de leur droit à refuser certaines garanties. Aujourd’hui, toutes les banques ou presque excluent une part du coût de l’assurance du TAEG, jusqu’à 75 % pour certaines. Résultat : vous croyez payer 25 € par mois, mais vous êtes prélevé de 100 € ! En maquillant le coût réel de l’assurance, la banque enjolive son offre… et ses marges.
Exemple d’un TAEG trompeur
Un couple emprunte 232 870 € auprès d’une banque. Nous comparons les coûts affichés par la banque par rapport à ce que les emprunteurs vont réellement payer pour leur assurance.
| Crédit réalisé | Coûts affichés (1) | Coûts réels (2) |
|---|---|---|
| Montant emprunté | 232 870 € | 232 870 € |
| Taux d’intérêt | 2,83 % | 2,83 % |
| Montant des | 92 274,10 € | 92 274,10 € |
| Frais de dossier | 200 € | 200 € |
| Frais de garantie | 2 328,70 € | 2 328,70 € |
| Assurance | 12 912 € | 20 658 € |
| Coût du crédit | 107 714,80 € | 107 714,80 € |
| TAEG | 3,34 % | 3,55 % |
| TAEA | ,37 % | 0,58 % |
| Prime mensuelle d’assurance | 3,04 € | 68,86 € |
Le TAEG affiché occulte une partie importante de l’assurance de prêt. Il est totalement trompeur pour l’emprunteur et empêche la bonne comparaison entre deux offres.
Comment comparer deux offres de prêt immobilier ?
On vous conseille de bien séparer le coût du crédit (via le TAEG) et le coût de l’assurance (via le TAEA). Cela permet une comparaison plus juste, surtout si l’on tient compte de la durée moyenne de détention d’un crédit.
Le TAEA inclut tous les coûts liés à l’assurance, sans distinction entre garanties « obligatoires » et « facultatives ». Il ne montre cependant pas la répartition des primes. D’où l’intérêt d’une comparaison en euros sur 8 ans comme sur 20 ans.
Si vos primes baissent dans le temps, c’est que vous payez plus au départ. Exigez le détail des garanties, et comparez. En moyenne, un contrat alternatif comme la Garantie Emprunteur Macif divise le coût par deux, soit plusieurs milliers d’euros économisés.
Vous avez le droit de changer d’assurance à tout moment, sans frais ni modification de votre crédit. Et la Macif s’occupe de toutes les démarches.
