Comment est calculé le coût d’une assurance emprunteur ?
L’assurance de prêt immobilier est une composante importante du financement immobilier. En moyenne, la part de l'assurance peut représenter entre 25 % et 35 % du coût total du crédit, mais ce pourcentage varie notamment selon le profil de l’emprunteur et le mode de calcul retenu.
Capital initial vs capital restant dû : quelle différence sur le coût réel ?
Lorsqu’on parle du mode de calcul de l’assurance emprunteur, tout dépend de la base retenue par l’assureur.
Dans le cas d’une assurance sur le capital initial, le taux est appliqué sur le montant total emprunté. La cotisation reste donc identique du début à la fin, peu importe le montant restant à rembourser par l'emprunteur. Voici la formule du calcul : Montant total = capital emprunté × taux de l’assurance × durée du prêt (en années).
À l’inverse, une assurance sur le capital restant dû suit l’évolution réelle du prêt. Les cotisations baissent au fil des mois, car elles se basent sur le capital à rembourser qui diminue progressivement. Le calcul s’appuie sur le tableau d’amortissement fourni par la banque. Ce document est une source d’information précieuse pour suivre l’évolution du capital restant dû et donc du montant de l’assurance.
Deux contrats affichant le même taux moyen d'assurance peuvent donc générer des coûts totaux très différents. Sur 20 ans, une assurance calculée sur le capital initial coûte souvent plus cher qu’une assurance sur le capital restant dû. Voici un exemple :
| Mode de calcul | Montant du prêt | Durée du prêt | Taux effectif global | Taux d’assurance emprunteur | Mensualité assurance | Coût total assurance |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capital initial | 200 000 € | 20 ans | 3,2% | 0,30 % | 50 € - constante | 12 000 € |
| Capital restant dû | 200 000 € | 20 ans | 3,2% | 0,30 % | Mois 1 : 50 € Mois 120 : 29,53 € Mois 240 : 0,29 € |
6 718 € |
Les facteurs qui font varier le prix de l’assurance prêt immobilier
Le montant d’une assurance de prêt immobilier n’est jamais fixé au hasard : il résulte d’une combinaison de critères liés à la fois au crédit contracté et au profil de l’emprunteur. Les assureurs évaluent le risque qu’ils prennent en vous couvrant, et ajustent le tarif en conséquence. Montant emprunté, durée du prêt, âge de l'emprunteur, état de santé, habitudes de vie ou encore profession : autant d’éléments qui expliquent pourquoi deux personnes empruntant la même somme peuvent payer des primes très différentes.
Montant et durée du prêt : un impact sur le coût de l’assurance
Le coût de l’assurance de prêt dépend aussi des éléments constitutifs du crédit. Plus le montant emprunté est élevé, plus la cotisation d’assurance sera importante, puisque l’assureur couvre un capital plus grand. La durée du crédit joue également un rôle : un prêt long accroît mécaniquement le risque de sinistre, ce qui se traduit par des cotisations plus élevées.
Âge, santé, profession : le rôle du profil emprunteur
Les facteurs personnels de l’emprunteur jouent un rôle déterminant dans le coût de l’assurance. L’âge figure parmi les causes principales de variation du tarif : plus les années passent, plus le risque estimé par l’assureur augmente, ce qui renchérit la prime. L’état de santé compte aussi : une personne sans souci médical obtiendra des conditions plus avantageuses qu’un emprunteur présentant des risques de santé. Enfin, le tabagisme entraîne systématiquement une surprime, car un fumeur est considéré comme plus exposé aux risques que son homologue non-fumeur.
- à la suppression du questionnaire de santé pour les prêts immobiliers dont la part assurée par personne est inférieure à 200 000 €, dès lors que le remboursement s’achève avant les 60 ans de l’emprunteur ;
- au renforcement du « droit à l’oubli », qui permet de ne pas déclarer certaines maladies sous conditions.
Les pratiques sportives peuvent également impacter le tarif : un adepte de sports extrêmes (plongée, alpinisme, parachutisme…) pourra se voir appliquer une surprime ou subir des exclusions de garantie. À la Macif, seuls les sports aériens et professionnels sont exclus. Même dans ces cas, une analyse spécifique sera faite lors de la souscription, et les modalités de couverture seront clairement mentionnées dans vos conditions particulières.
Enfin, les professions jugées à risque (pompiers, militaires…) font grimper le coût moyen de l’assurance, car elles augmentent les probabilités d’accident ou d’arrêt de travail. Si vous exercez l'une de ces professions, l’assureur vous fera remplir un questionnaire professionnel spécifique afin d’évaluer plus précisément le niveau de risque de votre métier.
Le choix des garanties : un facteur déterminant
Le prix d’une assurance de prêt immobilier varie aussi en fonction du niveau de couverture exigé par la banque. Certaines garanties sont incontournables : décès (DC), perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), invalidité permanente totale ou partielle (IPT/IPP) et incapacité temporaire totale de travail (ITT). Elles sont quasi systématiquement demandées pour sécuriser le remboursement du crédit.
En revanche, la garantie perte d'emploi reste optionnelle. Si elle peut apporter une sécurité supplémentaire, elle est souvent coûteuse et soumise à des conditions d'application spécifiques. Sa souscription augmente donc sensiblement le coût global du contrat.
Enfin, il faut aussi prendre en compte le niveau de quotité assurée. Chaque co-emprunteur peut être couvert pour une part du prêt (par exemple 50/50 ou 100/100). Plus la quotité est élevée, plus la couverture est protectrice, mais plus le prix moyen de l’assurance grimpe.
Un exemple chiffré pour mieux comprendre
Pour mesurer l’impact de l’assurance dans le coût d’un crédit immobilier, prenons un cas concret :
- Un couple de trentenaires emprunte 170 000 € sur 20 ans à un taux fixe de 3,20 %. Le coût total des intérêts s’élève à 60 382 €.
- En parallèle, l’assurance emprunteur proposée par l'établissement bancaire, à un taux moyen de 0,28 % du capital initial par emprunteur et par an (soit 0,56 % pour le couple), représente 19 040 € sur toute la durée du prêt.
Autrement dit, l’assurance correspond à près d’un tiers du coût des intérêts. Et en période de taux bas, son poids peut même devenir quasiment équivalent à celui des intérêts. Cet exemple montre à quel point l’assurance de prêt peut représenter une part significative du coût global du crédit. Deux contrats apparemment proches peuvent générer des écarts de plusieurs milliers d’euros. C’est pourquoi il est indispensable de savoir comment comparer les offres pour identifier la plus avantageuse.
Comment bien comparer les contrats d’assurance emprunteur ?
Attention au TAEG, qui ne reflète pas toujours le vrai coût de l’assurance
Le Taux Annuel Effectif Global, ou TAEG, est obligatoirement mentionné sur toute offre de prêt. Pour faire baisser mécaniquement ce taux, de nombreuses banques excluent une part de l’assurance emprunteur de ce coût, en expliquant qu’il s’agit de garanties facultatives, qui sont pourtant rarement présentées ainsi dans l’offre de crédit... Le TAEG ne reflète donc pas toujours la réalité du coût.
Bien distinguer le TAEA du coût du crédit
À l’inverse, le taux annuel effectif de l’assurance, ou TAEA, reprend obligatoirement le prix complet de l’assurance. Il est donc beaucoup plus représentatif de son coût réel. Si vous additionnez le taux d’intérêts et le TAEA, vous pouvez mieux comparer vos offres de crédit.
Toutefois, pour comparer au mieux les tarifs d’assurance emprunteur, nous vous recommandons de regarder les coûts réels et notamment ces 3 points :
- Le coût sur la totalité du crédit,
- Les mensualités,
- Le coût sur les 8 premières années (durée moyenne de détention d’un crédit).
Observer le coût de l’assurance sur 8 ans
Le coût total de l’assurance de prêt immobilier est un élément important. Il est souvent indiqué sur l’offre de prêt ou alors il suffit d’additionner la part obligatoire et la part facultative pour l’obtenir. Mais ce coût peut cacher une répartition différente des primes. Certains contrats concentrent un maximum de primes les premières années du crédit et reviennent finalement plus chers sachant que, même souscrit sur 20 ans, on ne conserve un prêt que 8 ans en moyenne.
C’est pourquoi, nous vous conseillons également de réaliser une simulation de la somme des cotisations d’assurance sur la durée probable de votre prêt de 8 ans. En effet, en France, la majorité des prêts immobiliers est soldée par remboursement anticipé au bout de 8 ans, notamment en cas de revente du bien pour une nouvelle acquisition ou pour des causes de mutation, de séparation, etc.
Enfin, regardez également les mensualités de votre assurance et dites-vous bien que, puisque vous avez le droit de changer votre assurance de prêt tout au long du crédit, cela ne sert à rien de payer plus cher au début pour éventuellement économiser plus tard.
Comparer les tarifs après l’étude médicale
Si vous avez des antécédents de santé à déclarer, la comparaison doit être faite après étude médicale de part et d'autre afin d’obtenir le tarif et les garanties réellement proposés. Avec la Garantie Emprunteur Macif, vous bénéficiez d’un processus de souscription « éclair » : si vous n’avez aucun antécédent de santé, le tarif définitif est affiché instantanément ; dans les cas les plus complexes, où les antécédents doivent être étudiés, le service médical Macif est capable de vous apporter une réponse en 48h maximum. Ce délai réduit permet d’obtenir rapidement un devis adapté à votre profil.
Changer d’assurance emprunteur pour réduire ses coûts
Depuis plus de dix ans, plusieurs lois ont renforcé les droits des emprunteurs pour leur permettre de réduire le poids de l’assurance dans leur crédit immobilier.
La délégation d’assurance
Depuis la loi Lagarde en 2010, vous n’êtes plus obligé de souscrire à l'assurance proposée par votre banque. Vous pouvez choisir un assureur externe, souvent moins cher et mieux adapté à votre profil, à condition de respecter l’équivalence de garanties exigée par la banque.
La résiliation à tout moment
Depuis juin 2022, la loi Lemoine vous donne le droit de résilier votre assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité. Plus besoin d’attendre une date anniversaire pour faire des économies : vous pouvez changer d’assurance quand vous le souhaitez si vous trouvez une offre plus avantageuse.
La renégociation de son assurance
Vos cotisations peuvent également évoluer au fil du temps, si votre situation personnelle évolue favorablement. Par exemple, en cas d’arrêt du tabac, d’amélioration de votre état de santé ou de changement professionnel, vous pouvez demander une révision du contrat. Ces évolutions permettent de mettre à jour votre contrat selon votre nouvelle situation, ce qui peut entraîner une réduction des primes.
L’essentiel à retenir sur le coût de l’assurance de prêt immobilier
- L’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30 % du coût total d’un crédit immobilier.
- Plusieurs facteurs sont pris en compte pour calculer le coût : capital emprunté, durée du prêt, profil d’emprunteur (âge, santé, profession, sport, etc.).
- Deux contrats au même taux peuvent avoir un coût total très différent selon le mode de calcul (capital initial ou capital restant dû).
- Challenger l'offre faite par l'organisme prêteur auprès d'assureurs comme la Macif peut permettre de réduire le coût.
- Pour trouver la meilleure assurance à un tarif avantageux, il est essentiel de bien comparer les offres, vérifier le TAEA et le coût sur 8 ans.
- Enfin, pour bien comparer deux offres, il convient aussi de vérifier si des frais de dossier s’ajoutent au crédit. Bien qu’ils soient distincts de l’assurance, ils impactent le coût total du financement et peuvent parfois réduire l’intérêt d’une offre trop centrée sur le seul taux d’assurance.
