Actualités de l'assurance de prêt

Les types de prêts immobiliers bancaires

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Petite maison et calculatrice

Le prêt amortissable classique 

Le prêt immobilier amortissable est le plus répandu. Il permet d’emprunter une somme d’argent sur une durée déterminée, généralement entre 10 et 25 ans, et de la rembourser par des mensualités fixes ou variables. Chaque mensualité comprend une partie du capital emprunté et des intérêts. Au fil du temps, la part des intérêts diminue tandis que celle du capital augmente. Ce type de prêt offre une grande sécurité, surtout avec un prêt à taux fixe, car les mensualités restent stables. Cependant, plus la durée du prêt est longue plus le coût total des intérêts est élevé.

Prenons un exemple. Victoria fait le point sur sa situation financière. Elle calcule sa capacité d'emprunt et souhaite emprunter 144 000 € pour son premier achat immobilier. Son banquier lui propose trois taux différents pour trois durées différentes pour qu'elle puisse comparer.

  • Pour un prêt de 15 ans, son taux sera 3,25 %. Sa mensualité hors assurance sera 1 011,84 €.
  • Pour un prêt de 20 ans, son taux sera 3,31 %. Sa mensualité hors assurance sera 821,15 €.
  • Pour un prêt de 25 ans, son taux sera 3,40 %. Sa mensualité hors assurance sera 713,20 €.

Le prêt proposé à 15 ans dépasse son taux d'endettement. Cependant, elle ne souhaite pas s’endetter sur 25 ans pour le moment. La durée de remboursement sur 20 ans est celle qui lui convient le mieux.

Intéressons-nous désormais à la composition de cette mensualité. Si celle-ci restera la même pendant toute la durée du crédit, elle ne sera pas composée des mêmes montants entre les intérêts et le capital. Les intérêts sont calculés à chaque fois sur le capital restant dû. Celui-ci diminuant petit à petit tout au long du crédit, les intérêts diminueront aussi par la même occasion. Le capital remboursé sera à l’inverse de plus en élevé pour compenser la diminution des intérêts.

Voici un échéancier de son crédit immobilier :

Échéance Capital amorti Intérêts Capital Restant Du
1er mois 423,95 € 397,20 € 143 576,05 €
2ème mois 425,12 € 396,03 € 143 150,93 €
3ème mois 426,29 € 394,86 € 142 724,63 €
4ème mois 427,47 € 393,68 € 142 297,17 €
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239ème mois 816,64 € 4,51 € 818,89 €
240ème mois 818,89 € 2,26 € 0,00 €

 

A la fin des 240 mois de ce crédit immobilier, la totalité des intérêts (53 076,34 €) et du capital (144 000 euros) sont remboursés. Les mensualités du prêt sont toujours les mêmes pendant toute la durée du prêt.

Dans des cas plus rares, vous pouvez opter pour un prêt à taux variable. Le taux d'intérêt du crédit va varier pendant toute la durée du remboursement. En France, les prêts à taux variable sont capés à +1 %, +1,5 % et +2 %.  Par exemple, si le taux de base est de 3,31 % et que le taux est capé à 1 %, vous pouvez avoir un taux d'intérêt variable qui oscille entre 2,31 et 4,31 %. Pour absorber les mouvements des taux, vous pouvez recalculer vos mensualités ou même changer la durée de votre emprunt.

Le prêt à paliers

Le prêt à paliers est également appelé prêt lissé. Il est utilisé si vous avez déjà un prêt en cours ou que vous pouvez bénéficier d’une partie de votre financement grâce à un prêt avantageux.

Pour vous expliquer, continuons notre exemple avec Victoria vu pour le prêt à amortissement simple. Sur les 144 000 € qu’elle doit emprunter, elle bénéficie d’un prêt employeur à 14 000 € sur 10 ans à 1 %. Les 130 000 € restants lui seront prêtés à un taux de 3,31 % pour une durée de 20 ans.

Voici un tableau récapitulatif des mensualités à payer pour Victoria s’il n’y a pas de lissage de prêts. 

  Du mois 0 au mois 120 inclus Du mois 120 au mois 240 inclus
Mensualités prêt employeur 122,46 € 0,00 €
Mensualités prêt bancaire 679,05 € 679,05 €
Total de la mensualité 801,51 € 679,05 €

La variation entre les deux mensualités représentent tout de même un bel écart. D'autant plus que Victoria devrait avoir des revenus plus importants dans 10 ans, la période où sa mensualité sera la plus basse.

Le lissage de prêt permet d’avoir la même mensualité tout au long du crédit et éviter que celle-ci ne soit pas trop importante au début du prêt. Dans ce cas là, Victoria devra rembourser une mensualité constante de 743,08 €.

Le prêt progressif

Le prêt progressif ou prêt à mensualités progressives possède le même fonctionnement que le prêt à paliers. Les mensualités du prêt évolueront au cours de l’emprunt.

Le prêt progressif est très utile dans deux cas : pour les jeunes et pour les fonctionnaires. En effet, ceux-ci devraient connaitre une augmentation de leurs revenus au fil de leur carrière.

Les mensualités sont faibles au début du prêt puis elles augmentent petit à petit au fil du prêt. Reprenons avec la simulation de Victoria. Elle est fonctionnaire et gagne pour le moment 2100 € net par mois. Ces revenus devraient donc augmenter avec le temps et elle pourra se permettre de rembourser plus d’argent à ce moment-là.

Pour rappel, elle emprunte 144 000 € à 3,31% sur 20 ans. Elle arrive à négocier une augmentation de 1 % annuel de son prêt. Voici les différents scénarios pouvant s’offrir à elle pour financer son projet immobilier.

  • Avec une mensualité constante, celle-ci s’élèvera à 821,15 € comme vu précédemment. Le coût total du prêt sera de 53 076,34 €.
  • Avec une mensualité progressive, les mensualités iront de 754,02 € la première année jusqu’à 910,94 € pour la dernière année du crédit. Il lui coutera 55 233,31 €.
  • Enfin, elle peut décider de réduire la durée de son prêt. Avec une réduction de prêt à 18 ans, ses mensualités iront de 704,40 € à 834,22 € jusqu’à la 18ème année du crédit. Le coût total du crédit sera de 21 799,29 €. C’est la situation lui permettant d’économiser le plus d’argent !

Le prêt in fine

Le prêt in fine est un crédit immobilier où l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est remboursé par l'emprunteur en une seule fois à l'échéance du prêt. Cette formule est souvent utilisée par les investisseurs immobiliers, car elle permet de réduire les mensualités tout en optimisant la fiscalité. Cependant, elle nécessite de disposer du capital à l’échéance, souvent garanti par une assurance-vie ou un autre placement financier. Le coût total du prêt est généralement plus élevé en raison des intérêts sur la totalité du capital.

Les conditions d'obtention d'un prêt in fine sont beaucoup plus strictes que pour un prêt immobilier classique. L'établissement de crédit doit s'assurer de la capacité de remboursement de l'emprunteur. L'apport personnel demandé est également plus important. En général, il se situe autour des 30 % du capital emprunté pour votre achat. Vous devez surtout montrer votre capacité à faire des versements réguliers sur un produit d'épargne destiné à couvrir le montant total de l'achat immobilier. 

Le prêt in fine permet d'obtenir une diminution des impôts fonciers car vous pouvez déduire les intérêts de votre emprunt sur les revenus fonciers. Au final, le prêt in fine est plus couteux qu'un prêt amortissable classique. Il est intéressant selon la situation fiscale de l'emprunteur. Le prêt in fine concerne surtout les emprunteurs qui sont déjà propriétaires d'un ou plusieurs logements et souhaite faire de l'investissement locatif.

Le prêt relais

Le prêt relais est un prêt immobilier de courte durée. Il vous offre la possibilité d'obtenir un crédit immobilier sans avoir vendu votre logement actuel. Il s'adresse aux personnes qui détiennent déjà un crédit immobilier et sont propriétaires. 

Le prêt relais permet de ne pas vendre son bien en urgence. Faire coïncider parfaitement la vente de son bien et l'achat d'un nouveau est quasiment impossible. Les prêts relais sont accordés sur une durée très courte, en général inférieure à 2 ans. Vous avez ce laps de temps à partir de l'acquisition de votre nouveau bien pour vous occuper de la vente de l'ancien logement.  

Si vous n'arrivez pas à vendre votre bien immobilier pendant la période du prêt relais, vous pouvez dans certains cas le prolonger d'une année supplémentaire.

Il existe trois types de prêt relais que nous vous détaillons plus en détails sur cette page : le prêt relais acquisition, le prêt relais sec et le prêt relais en franchise totale. 

Les prêts aidés 

Les prêts aidés permettent à des emprunteurs avec des revenus modestes une accession à la propriété plus simple. Ces prêts aidés sont accordés sous certaines conditions comme le revenu des emprunteurs, la localisation du bien ou si vous effectuez des travaux de rénovation ou de construction. Ces prêts présentent des avantages pour les primo-accédants. Beaucoup d'entre eux ont le droit de bénéficier de ce type de prêt. Les différents prêts aidés sont les suivants : 

  • Le Prêt à Taux Zéro : le PTZ permet de réaliser un emprunt sans intérêt à rembourse. à sa banque
  • Le prêt employeur (ou Prêt Action Logement ou 1% patronal) : c'est un crédit à 1 % proposé par certaines entreprise sous la condition d'acquérir une résidence principale.
  • Le prêt d'accession sociale : il a pour objectif de faciliter l'emprunt pour les personnes avec des revenus modestes où les établissements bancaires signent une convention avec l'état.
  • Le prêt conventionné : C'est un prêt avec un taux plafonné en fonction de la durée du crédit immobilier. Il est accordé sans condition de ressources.
  • Le Plan Épargne Logement (PEL) : C'est un compte épargne réglementé pour financer l'achat d'une résidence principale. Il est bloqué pendant 4 ans avant de pouvoir l'utiliser pour votre crédit.
  • Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) : C'est une aide pour les ménages avec des revenus modestes qui souhaitent acheter le logement dans lequel ils vivent en location.

Vous pouvez retrouver plus de détails sur notre article dédié sur les prêts immobiliers aidés.

Le prêt hypothécaire

Le prêt sur hypothèque est un crédit immobilier garanti par une hypothèque sur un bien. Il est souvent utilisé pour financer des projets importants ou des biens de grande valeur. Le bien immobilier sert de garantie à la banque, ce qui permet d’emprunter des montants plus élevés à des taux compétitifs. Cependant, ce type de prêt implique des frais de garanties hypothécaires et des frais de notaires élevés , et il comporte un risque de perte du bien en cas de défaut de paiement.

Comment choisir le bon type de prêts immobiliers ?

La majorité des crédit immobiliers effectués sont des prêts amortissables classiques. En effet, il correspond à la plus grande majorité de la population. C'est le type de crédit qui présente le moins de risques et la plus grande sécurité. Les jeunes emprunteurs et les primo-accédants vont sans doute privilégier ce type de prêt avec un prêt aidé. Ils sont très intéressants mais sont limités au niveau des montants.  Ils sont complémentaires avec un prêt amortissable classique.

Si vous êtes déjà propriétaire mais que vous souhaitez changer de logement pour en acheter un nouveau, le prêt relais vous permettra de réaliser la transition plus en douceur.

Les investisseurs immobiliers pourront privilégier un prêt in fine pour leur investissement locatif. En effet, celui-ci permet de bénéficier d'une imposition plus avantageuse. 

Enfin si vous possédez un un patrimoine immobilier important, le prêt hypothécaire peut vous faciliter l'accès à des crédits très importants en bénéficiant d'un taux d'intérêt plus bas. 

Les crédits immobiliers permettent de concrétiser vos projets, qu’il s’agisse d’acheter une résidence principale, d’investir dans un bien locatif ou de financer une transition immobilière. 

Dans tous les cas, peu importe votre profil ou votre projet, nous vous conseillons de faire un comparatif de plusieurs contrats proposés par différentes banques. Prenez bien le temps de bien étudier les options disponibles pour faire le meilleur choix de contrat de prêt possible. D'autres paramètres que le type de prêt sont à surveiller comme les frais de remboursement anticipé, les frais de dossier, l'assurance emprunteur ou encore les frais de notaires.