Actualités de l'assurance de prêt

Les règles imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière

Le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) est l’autorité prudentielle chargée « d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique » (Article L.631-2-1 du Code monétaire et financier)

Cette autorité a donc imposé plusieurs directives aux établissements bancaires. Datant de 2021, elles sont obligatoires depuis le début de l’année 2022. En cas de non-respect, les banques sont exposées à d’importantes sanctions financières. Voici les dernières directives données par le HCSF :

• Le taux d’endettement maximum ne doit pas dépasser 35 % des revenus, en comptant l’assurance emprunteur.  
• La durée d’emprunt est limitée à 25 ans.
• La possibilité de déroger à cette règle dans 20% des cas.

Ces mesures ont pour but de limiter le surendettement des ménages. Ceux étant les plus fragiles sont les plus touchés par ces mesures. En effet, les personnes avec des hauts revenus n’ont pas du tout cette problématique du taux d’endettement. Avec des revenus très importants, il est beaucoup plus facile de rester sous cette limite des 35 %. Une autre règle peut également rendre l’accès au plus difficile, c’est celle du taux d’usure.

Le taux d’usure

Le taux d’usure est le taux maximum que peut atteindre le TAEG. Le TAEG représente le coût total de crédit en prenant en compte le taux d’intérêt, les frais de dossier et l’assurance emprunteur. Si le TAEG est supérieur au taux d’usure, les banques ne peuvent pas vous accorder un emprunt.

Le taux d’usure est fixé tous les 3 mois par la Banque de France selon les taux d’intérêts des derniers mois. Il y a trois taux d’usure différents : pour les crédits de moins de 10 ans, pour ceux entre 10 et 20 ans et pour ceux de plus de 20 ans.

Pour le 4ème trimestre 2024, les taux d'usure pratiqués sont les suivants : 

Durée du crédit	Taux d'usure appliquée au 4ème trimestre 2024
Inférieur à 10 ans	4,63 %
Entre 10 et 20 ans	6,03 %
Supérieur à 20 ans	5,85 %

 

Depuis bientôt 2 ans, nous sommes sur une période de taux d'intérêt haut. Les taux d'usure appliqués sont bien calés sur les taux d'intérêt. Pendant les périodes de remontées de taux rapides, la méthode de définition du taux d'usure peut entrainer un effet ciseau.

En effet, si les taux augmentent plus vite que le taux d'usure, les autres frais du crédit feront passer le TAEG au-dessus du taux d'usure. L'évolution du taux d'usure est à prendre en compte pour votre crédit.

Les banques sont donc soumises à certaines règles avant d’octroyer un crédit. Mais ce n’est pas tout. Elles doivent aussi prendre en compte d’autres facteurs liés à la situation économique de la France.

Les demandes des banques

En 2024, la situation économique est marquée par une inflation persistante même si cette dernière est en baisse depuis 2023. Les taux d'intérêt se stabilisent autour de 3,50 % après une période de hausse rapide. La situation pousse les banques à se montrer encore prudentes.

Les banques sont particulièrement attentives au diagnostic de performance énergétique (DPE) des biens immobiliers. Plus votre bien est énergivore, plus il sera difficile d'obtenir un prêt. Ce phénomène est exacerbé par la transition écologique, qui impose des critères de plus en plus stricts.

Les jeunes actifs sont en particulier pénalisés. En effet, ils sont plus souvent contraints d'acheter des biens plus anciens et moins performants sur le plan énergétique.

L’apport personnel demandé continue de croître, atteignant en moyenne 22 % du prix d’achat. Cette augmentation de l'apport personnel s'explique par le besoin des banques de limiter leurs risques.

De plus, les banques exigent souvent une épargne après projet pour faire face à d'éventuels coups durs. Cette épargne, représentant généralement 4 à 6 mensualités de crédit, est devenue une condition quasi systématique pour l’octroi d’un prêt.

Enfin, l’emplacement du logement par rapport au lieu de travail reste un critère important pour les banques. L'augmentation du prix du carburant, bien que modérée par rapport aux pics de 2022, reste un facteur clé. Un logement trop éloigné du lieu de travail peut rendre le budget transport insoutenable, réduisant ainsi les chances d'obtenir un crédit.

Vous disposez maintenant des règles actualisées pour obtenir un prêt immobilier en 2025.  Le marché actuel oblige les banques à être plus strictes que jamais. Préparez soigneusement votre dossier pour maximiser vos chances de succès.

Les prêts aidés

Les règles pour le crédit immobilier ne sont pas toujours contraignantes et peuvent vous faciliter l'accès à la propriété. C'est le cas des prêts aidés proposées par l’État. 

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ est le prêt aidé le plus connu en France. C'est un prêt sans intérêt à verser qui permet aux ménages modestes d'acquérir plus facilement leur résidence principale.

Il peut concerner des achats dans le neuf ou dans l'ancien sous certaines conditions (ressources de l'emprunteur, zone du logement, etc...). Le PTZ s'adresse uniquement aux primo-accédants. Le PTZ ne peut pas représenter la totalité de l'acquisition immobilière. Il doit être complété par un autre prêt classique. 

L'Eco-PTZ

L'Eco-PTZ permet de financer les travaux de rénovation énergétique pour des logements énergivores terminés depuis plus de deux ans. Contrairement au PTZ, ce prêt aidé n'est pas soumis à des conditions de ressources. Le montant maximal de de l'Eco-PTZ dépend du type de travaux effectué. 

Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) 

Le PAS est là aussi destiné à favoriser l'accession à la propriété pour des ménages avec des revenus modestes. Il permet d'emprunter à un taux d'intérêt plafonné. Le PAS peut financer la totalité d'une opération immobilière. Comme tous les prêts aidés, il dépend de vos conditions de ressources ou encore de la composition de votre foyer.

Le prêt employeur

Le prêt employeur est également connu sous les noms de prêt 1 % patronal ou encore Prêt Action Logement. C'est un prêt à un taux réduit proposé par certaines entreprises du secteur privé. Le taux proposé peut varier entre 0,5 et 1,5 % selon la période.

Pour bénéficier de ce prêt, vous devez respecter plusieurs conditions. Le prêt employeur ne peut pas financer plus de 30 % du total de l'acquisition du bien immobilier.

Vous pouvez retrouver le détail de tous les prêts aidés dans notre page dédiée. 

Les lois autour du crédit immobilier 

De nombreuses lois gravitent autour du crédit immobilier, on vous en liste quelques-unes pouvant être importantes pour votre prêt.

La loi Scrivener

La loi Scrivener réglemente l'obtention d'un crédit immobilier. Elle a pour but de protéger l'emprunteur dans sa relation avec le prêteur. Elle s'applique à toutes les opérations immobilières. Peu importe le type de logement (neuf ou ancien, maison ou appartement, etc...) et l'objectif de l'achat (résidence principale ou investissement locatif par exemple). 

Le principal objectif de la loi Scrivener est de donner un délai de réflexion de 10 jours à l'emprunteur après l'émission de l'offre de prêt. Pendant cette période, l'emprunteur pourra examiner l'offre de financement et la comparer éventuellement avec d'autres propositions de prêt immobilier. Une fois ce délai passé, vous pouvez choisir le contrat de votre choix. 

Même si vous êtes sûr de signer l'offre de prêt, vous ne pouvez pas le faire immédiatement. Ce délai de réflexion de 10 jours est obligatoire dans tous les cas. Ce délai s’applique également à l’avenant de l’offre de prêt en cas de changement d’assurance emprunteur.

La loi Pinel 

Le dispositif Pinel permet de bénéficier de réduction d'impôts en cas d'investissement locatif dans le neuf. Attention, le dispositif est encadré et ne peut pas s'appliquer à tous les investissements locatifs. Le bien doit être dans certaines zones, les loyers sont plafonnés et les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un certain montant. 

La loi Pinel concerne principalement les investisseurs immobiliers. De plus, ce dispositif devrait prendre fin d'ici l'année 2025. 

La loi Lemoine

La loi Lemoine facilite le changement d'assurance emprunteur. Elle est en vigueur depuis 2022. Les banques proposent systématiquement leur propre contrat d'assurance de prêt pour accompagner leur proposition d’offre de crédit. Problème, ces contrats sont rarement avantageux pour les emprunteurs. Choisir un assureur externe à sa banque peut permettre de diviser le coût de son assurance de crédit immobilier par deux.

La loi Lemoine permet de choisir un contrat plus avantageux à la place de celui de votre banque. Vous pouvez changer votre contrat pendant toute la durée du remboursement de votre crédit immobilier.

La seule règle à respecter ? Le contrat choisit doit posséder des garanties équivalentes ou meilleures par rapport à votre contrat initial. Si c'est le cas, la banque ne peut pas refuser la demande de changement. De plus, elle ne peut pas modifier le calcul de votre taux d'intérêt ou vous facturer des frais de changement.

Au cours du remboursement de votre crédit, la banque ou l'assureur a un devoir d'information pour la possibilité de changement de l'assurance de prêt. La loi Lemoine est venue remplacée l'amendement Bourquin et la loi Hamon.

La loi Lagarde

La loi Lagarde en vigueur depuis 2010 concerne également l'assurance de prêt. Contrairement à la loi Lemoine qui intervient pendant tout le remboursement du prêt, la loi Lagarde permet de choisir l'assurance de son choix au moment de la souscription du crédit immobilier.  

La loi Neiertz 

La loi Neiertz a pour but de protéger l'emprunteur quand il se retrouve dans une situation de surendettement et n'a plus les fonds nécessaires pour rembourser son crédit. Avec cette loi, vous pouvez déposer un dossier de surendettement à une commission qui analysera votre situation. 

La commission va vous proposer un plan d'échelonnement de votre dette. Celui-ci peut passer par un allongement de votre crédit immobilier, le regroupement de vos prêts si vous avez des crédits à la consommation par exemple ou encore la modification du montant dû auprès de votre banque. 

La loi Neiertz oblige également les banques à réaliser une étude de solvabilité des emprunteurs. Le prêteur doit récolter des informations sur les revenus et les dépenses de l'emprunteur ou encore sur sa capacité de remboursement. Les banques ne peuvent pas prêter à des ménages qui ne sont pas solvables.

La loi éventuelle sur la portabilité du crédit

Juste avant la dissolution de l'Assemblée Nationale au mois de juin 2024, un député avait déposé une loi sur la portabilité des prêts immobiliers.

Ce dispositif permettrait aux emprunteurs ayant un crédit immobilier de conserver les conditions du prêt lors de l'achat d'un nouveau logement après la vente du premier. De nombreux propriétaires renoncent à déménager car les taux d'intérêt appliqués actuellement sont beaucoup plus hauts que ceux de leur crédit actuel. 

Cette loi sur la portabilité du crédit a donc pour objectif de relancer un marché du crédit en berne depuis deux ans. Malgré cette période de ralentissement, les banques ne sont pas emballées par cette proposition de loi. Elles évoquent des difficultés pour la mise en place d'un tel système.

Elles pensent aussi que ce système n'aura pas d'impact sur les primo accédants. De plus, les banques empruntent aux taux actuels du marché. Elles pourraient vite se retrouver dans le rouge si elles prêtaient à des taux similaires à ceux proposés avant 2022. Pour le moment, il n'y a pas eu d'information sur une éventuelle reprise des discussions à propos de cette loi.

Voilà toutes les règles pratiquées par les banques pour le crédit immobilier. Vous savez maintenant tout sur les demandes des banques, le taux d'usure, les prêts aidés et toutes les lois autour du crédit.