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Actualités de l'assurance de prêt

Le prêt relais pour financer votre projet immobilier

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Le fonctionnement des prêts relais

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Le prêt relais est un crédit immobilier à courte durée. Il permet d’obtenir un montant important pour acheter un bien immobilier sans avoir encore vendu son logement actuel. Ce prêt s’adresse aux personnes ayant déjà un crédit immobilier et qui sont propriétaires.

Les raisons de changer de logement peuvent être nombreuses : changement de ville, agrandissement de la famille, etc. Pour acheter la maison de vos rêves, il faut avant tout vendre le bien immobilier que vous possédez. Malheureusement, il est très rare de faire coïncider parfaitement la vente de son bien avec l’achat d’un nouveau sans période de transition.

Dans de nombreuses situations, le prêt relais permet de réaliser son projet immobilier sans devoir vendre son bien en urgence. Les prêts relais sont accordés pour des durées très courtes (moins de 2 ans).

Le prêt relais permet aussi d’éviter de trouver une location pendant cette période de transition. Devoir trouver une location après avoir vendu son bien peut être coûteux et prendre du temps. Surtout quand on cherche un autre bien immobilier pour de l’achat.

Si vous ne parvenez pas à vendre votre bien immobilier pendant la durée du prêt relais, vous avez la possibilité dans certains cas de le prolonger d’une année supplémentaire. Vous pouvez aussi baisser le prix de votre ancien bien immobilier.

Une autre possibilité est de pouvoir louer votre ancien bien pour toucher un revenu et rembourser votre prêt relais. Dans ce cas-là, la banque transforme votre prêt relais en un prêt amortissable classique.

Les différents types de prêt relais

Vous pouvez faire différents types de prêts relais en fonction de votre situation.

Le prêt relais sec

C’est une avance accordée par la banque. Le montant de votre crédit immobilier couvre la totalité du coût de votre achat immobilier, mais ce montant doit être inférieur à la valeur du bien immobilier que vous allez vendre. Un prêt relais sec peut tout de même être utilisé pour un bien plus cher si vous avez suffisamment d’argent de côté pour compenser l’écart.

Le prêt relais sec ne nécessite pas d’autre emprunt complémentaire. Pour le remboursement, l’emprunteur s’acquitte des intérêts et de l’assurance jusqu’à la vente du bien initial. Dans des cas plus rares, vous pouvez rembourser le capital et les intérêts d’un seul coup après la vente du bien.

Le prêt relais sec est notamment utilisé pour un déménagement d’une grande ville vers une région où l’immobilier est moins cher, ou encore si vous souhaitez trouver un logement plus petit suite au départ de vos enfants.

Exemple : Vous vivez actuellement dans une grande ville, dans un appartement d’une valeur de 360 000 €. Vous avez terminé de rembourser le crédit nécessaire à l’achat de cet appartement. Vous souhaitez déménager à la campagne et avez trouvé une maison qui vous plaît, d’une valeur de 300 000 €.

Vous disposez également d’un apport personnel de 30 000 €. Votre banque peut vous accorder un prêt relais de 270 000 €, montant représentant la valeur du nouveau bien, moins votre apport personnel.

Vous pouvez donc acheter votre nouveau bien immobilier grâce au prêt relais et le rembourser ultérieurement grâce à la vente de votre ancien logement.

Un prêt relais acquisition

Le prêt relais acquisition peut également être utilisé dans le cas inverse, pour un bien immobilier plus cher que le précédent. Ce type de prêt prend la forme d’un crédit unique, combinant un prêt relais et un prêt immobilier amortissable classique.

Une fois la vente de votre bien effectuée, vous pouvez rembourser totalement la valeur de votre prêt relais. Vous avez également la possibilité de rembourser partiellement le prêt immobilier classique, sans avoir à payer d’indemnités de remboursement anticipé dans ce cas-là.

Exemple : Vous êtes propriétaire d’un appartement d’une valeur de 220 000 €. Vous avez trouvé un nouvel emploi dans une grande ville et souhaitez acheter un nouveau logement pour vous y installer. Vous avez encore 100 000 € à rembourser sur ce prêt.

Le logement désiré coûte 280 000 €, auquel il faut ajouter 21 200 € de frais de notaire, soit un total de 301 200 €. Vous avez négocié un taux d’intérêt de 3,80 % sur 20 ans. Pour calculer le montant d’un prêt relais, la banque retient en général 70 % de la valeur du bien à vendre, soit 154 000 €. Elle déduira également les 100 000 € de capital restant dû sur votre crédit.

Le prêt relais sera alors de 54 000 €. Le crédit immobilier restant à financer sera de 247 200 €, répartis sur 20 ans.

Voici un tableau résumé de l’amortissement de votre prêt relais :

Mensualité hors assurance Mensualités 1ère année Mensualités pendant les 228 mois restants
Prêt relais 171 € 0 €
Prêt long terme classique 1472,06 € 1472,06 €
Total 1643,06 € 1472,06 €

Le prêt relais en franchise totale

Le prêt relais en franchise totale permet de ne pas avoir de remboursement de prêt pendant 12 mois après l’achat de votre bien. Le remboursement se fait une fois la vente du logement effectuée. Ce type de prêt est avantageux car vous n’avez pas à vous soucier de votre crédit immobilier pendant les démarches d’achat et de revente des logements.

Si vous dépassez le délai de 12 mois, vous devez rembourser les intérêts dus pendant la première année, puis payer chaque mois les intérêts de l’année suivante.

Exemple : Vous désirez acheter un bien immobilier d’une valeur de 250 000 € et votre logement actuel est estimé à 190 000 €. La banque décide de financer à hauteur de 70 % de l’estimation soit un prêt relais de 133 000 €. Pour le reste, on vous octroie un prêt amortissable de 117 000 €. Une fois le bien vendue, vous pouvez rembourser le prêt relais et vous continuerez à amortir votre crédit immobilier classique.

Assurance emprunteur et prêt relais

Comme pour n’importe quel autre crédit immobilier, l’assurance emprunteur doit accompagner un prêt relais. Le fonctionnement est le même que pour une assurance de prêt classique. Par contre, les banques peuvent être moins exigeantes en termes de garanties. Elles demanderont forcément les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie).

Ces deux garanties remboursent le capital restant dû en cas de sinistres selon la quotité souscrite. Les autres garanties (Incapacité, Invalidité et Perte d’Emploi) sont optionnelles.

Comme pour un crédit immobilier classique, vous n’êtes pas obligés de choisir l’assurance emprunteur proposé par votre banque. Vous avez la possibilité de choisir un autre contrat au moment de signer votre crédit mais aussi en cours de remboursement. Attention, le prêt relais étant court, il est plus intéressant de changer en tout début. Sinon, les économies seront minimes. Vous pouvez aussi choisir une autre assurance pour le crédit immobilier accompagnant votre prêt relais.

Pour changer votre assurance emprunteur, vous pouvez choisir la Macif. Nous proposons des contrats plus économiques et plus couvrants afin que vous soyez sûr d’être bien assurés pendant votre prêt relais.

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