Le prêt relais pour financer votre projet immobilier

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Le prêt relais est un crédit immobilier à court terme qui offre une avance de trésorerie afin de financer l’achat d’un nouveau logement avant la vente de votre bien actuel. Il s’adresse aux propriétaires ayant déjà un crédit immobilier en cours.

Accordé par un établissement bancaire, ce crédit immobilier temporaire – souvent à taux fixe – a une durée maximale de 24 mois. Son montant correspond à un pourcentage de la valeur estimée du logement à vendre (généralement entre 50 à 80 %), déduction faite du capital restant dû sur l’ancien emprunt.

Les raisons de recourir à ce type de financement sont nombreuses : mutation professionnelle, agrandissement de la famille, départ à la retraite… En pratique, il est rare que la vente d’un bien coïncide parfaitement avec l’achat d’un autre. Le prêt relais vient combler ce décalage et vous permet de concrétiser rapidement votre projet immobilier. Dans ce cas, l’emprunteur dispose d’une solution souple pour répondre à son besoin immédiat de financement.

Il évite également de devoir vendre dans l’urgence ou de passer par une location intermédiaire, souvent coûteuse en frais de dossier, déménagements et contraintes diverses. La durée du prêt est courte (12 à 24 mois) et le remboursement s’effectue à l’échéance grâce au produit de la vente du logement.

Si la vente ne se réalise pas dans le délai prévu, plusieurs options existent selon l’offre de la banque :

• demander une prolongation d’un an,
• accepter un différé de remboursement,
• transformer le prêt relais en prêt amortissable classique,
• ou encore mettre le bien en location pour générer des revenus et couvrir une partie du remboursement.

En résumé, le prêt relais offre une solution souple pour financer un nouvel achat immobilier, tout en réduisant la pression liée aux délais de vente de votre ancien logement. Chaque particulier peut ainsi bénéficier de ce dispositif en fonction de sa situation et du droit applicable encadré par le Code de la consommation.

Les différents types de prêt relais

Il existe plusieurs types de prêts relais adaptés à la situation de chaque propriétaire.

Le prêt relais sec

Le prêt relais sec est une avance accordée par la banque. Le montant de ce crédit immobilier correspond au coût de votre nouvel achat, mais il doit rester inférieur à la valeur du bien que vous allez vendre. Ce type de prêt peut néanmoins servir à financer un logement plus cher, à condition de disposer d’un apport personnel suffisant pour couvrir la différence.

Contrairement à d’autres formules, le prêt relais sec ne nécessite pas de crédit complémentaire. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur règle uniquement les intérêts et l’assurance. Plus rarement, le remboursement du capital et des intérêts peut se faire en une seule fois, après la vente du logement initial.

Ce prêt est particulièrement adapté lorsque l’on quitte une grande ville pour s’installer dans une zone où les prix immobiliers sont plus bas, ou encore lorsqu’on souhaite acquérir un logement plus petit après le départ des enfants.

Comment est calculé le montant d’un prêt relais sec ?

Exemple : Vous possédez actuellement un appartement d’une valeur de 360 000 € entièrement payé. Vous souhaitez déménager à la campagne et acheter une maison à 300 000 €. Avec un apport personnel de 30 000 €, la banque peut vous proposer un prêt relais de 270 000 €, soit la valeur du nouveau bien diminuée de votre apport. Vous pouvez ainsi acheter votre nouveau logement immédiatement et rembourser le prêt relais une fois l’ancien bien vendu.

Le prêt relais acquisition (ou prêt relais adossé)

Le prêt relais acquisition est utilisé dans la situation inverse du prêt relais sec, c’est-à-dire lorsque le nouveau logement est plus cher que l’ancien. Dans ce cas, il prend la forme d’un crédit unique, combinant à la fois un prêt relais et un prêt immobilier amortissable classique.

Une fois la vente de votre ancien bien réalisée, vous pouvez rembourser intégralement le montant du prêt relais. Vous avez également la possibilité d’en affecter une partie au remboursement anticipé du prêt immobilier classique, sans pénalités.

Comment est calculé le montant d’un prêt relais adossé ?

Prenons un exemple : Vous êtes propriétaire d’un appartement estimé à 220 000 €, sur lequel il vous reste 100 000 € à rembourser. Vous avez trouvé un nouvel emploi dans une grande ville et souhaitez y acheter un logement à 280 000 €, auxquels s’ajoutent 21 200 € de frais de notaire, soit un coût total de 301 200 €.

La banque, qui retient en général 70 % de la valeur de votre bien à vendre (soit 154 000 €), en déduit le capital restant dû de 100 000 €. Le montant de votre prêt relais sera donc de 54 000 €. Le solde, soit 247 200 €, sera financé par un prêt immobilier amortissable classique sur 20 ans, à un taux d’intérêt de 3,80 %.

Voici un tableau résumé de l’amortissement de votre prêt relais :

Le prêt relais avec franchise totale

Le prêt relais avec franchise totale offre la possibilité de ne rembourser aucune mensualité pendant les 12 premiers mois suivant l’achat du nouveau bien. Le remboursement du capital et des intérêts intervient uniquement une fois la vente du logement actuel réalisée. Cette formule présente l’avantage de ne pas avoir à supporter une charge de crédit immobilier pendant toute la durée de la transition entre l’ancien et le nouveau logement.

En revanche, si la vente n’a pas lieu dans le délai prévu, vous devrez régler les intérêts accumulés sur la première année, puis assumer le paiement mensuel des intérêts au cours de l’année suivante.

Comment est calculé le montant d’un prêt relais avec franchise totale ?

Par exemple, vous souhaitez acquérir un bien immobilier d’une valeur de 250 000 €, tandis que votre logement actuel est estimé à 190 000 €. La banque accepte de financer 70 % de cette estimation, soit un prêt relais de 133 000 €. Le solde est couvert par un prêt amortissable de 117 000 €. Dès la vente de votre ancien bien, vous remboursez le prêt relais et poursuivez l’amortissement de votre crédit immobilier classique.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

L’obtention d’un prêt relais dépend des conditions fixées par l’établissement prêteur :

• Avoir un mandat de vente ou un compromis prouvant la mise en vente de l’ancien bien immobilier.
• Justifier d’une situation financière stable (revenus, taux d’endettement).
• Fournir un dossier complet avec estimation du bien, justificatifs de revenus, état du capital restant dû.

Cette demande de crédit suppose également une phase de réflexion et d’acceptation de l’offre par l’emprunteur, qui dispose d’un délai légal pour prendre sa décision.

Avantages et inconvénients du prêt relais

Les avantages

• Financer un nouvel achat immobilier sans attendre la vente.
• Éviter une location temporaire.
• Possibilité de remboursement anticipé sans pénalité.
• Flexibilité des types de prêts relais (sec, adossé, franchise partielle ou totale).
• Pas de garantie réelle nécessaire pour couvrir le prêt (caution ou hypothèque).

Les inconvénients et risques

• Nécessite une estimation du bien par un ou plusieurs professionnels.
• Coût supérieur à un prêt immobilier principal (taux, frais, assurance).
• Risque de non-vente du bien dans les délais.
• Pression liée au délai de revente.

Le prêt relais est une opération financière qui doit être envisagée avec prudence. Les banques exigent souvent que l’emprunteur dispose d’une certaine réserve d’épargne pour couvrir ses charges en cas de retard de vente. C’est un point essentiel que les propriétaires qui souhaitent souscrire doivent garder à l’esprit.

Faut-il une assurance emprunteur pour un prêt relais ?

Comme pour tout crédit, le prêt relais immobilier nécessite une assurance emprunteur. Le fonctionnement est le même que pour une assurance de prêt classique. Par contre, les banques peuvent être moins exigeantes en termes de garanties. Elles demanderont forcément les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). Les autres garanties (Incapacité, Invalidité et Perte d’Emploi) sont optionnelles.

Comme pour un crédit immobilier classique, vous n’êtes pas obligés de choisir l’assurance emprunteur proposée par votre banque. Vous avez la possibilité de choisir un autre contrat au moment de signer votre crédit mais aussi en cours de remboursement. Attention, le prêt relais étant court, il est plus intéressant de changer au tout début. Sinon, les économies seront minimes. Il est également possible de souscrire directement une assurance alternative pour votre prêt relais.

Pour changer votre assurance emprunteur, vous pouvez choisir la Macif. Nous proposons des contrats plus économiques et plus couvrants afin que vous soyez sûr d’être bien assurés pendant votre prêt relais.

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L’essentiel à retenir sur le prêt relais

• Le prêt relais permet de financer un nouvel achat immobilier sans attendre la vente de l’ancien bien.
• Plusieurs types existent : prêt relais sec, prêt relais adossé, avec franchise partielle ou totale selon votre situation.
• La durée du prêt relais varie de 12 à 24 mois avec remboursement anticipé possible sans pénalité.
• Le montant du prêt relais dépend de la valeur estimée du bien à vendre et des conditions fixées par l’établissement prêteur. Son montant est généralement de 50 % à 80 % de la valeur du bien mis en vente.
• Comme pour tout crédit, le prêt relais immobilier nécessite une assurance emprunteur. Il est possible de souscrire le contrat groupe bancaire ou un contrat alternatif.
• Le risque principal est la non-vente dans le délai, entraînant un remboursement plus coûteux.
• Le prêt relais reste un crédit qui doit être remboursé au jour de l’échéance, selon le principe fixé dans l’offre de prêt.

Questions fréquentes sur le prêt relais