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Actualités de l'assurance de prêt

Crédit immobilier : le TAEG est-il fiable ?

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Le TAEG, un indicateur pas si fiable

Lorsque vous vous apprêtez à signer un crédit immobilier, vous regardez souvent le taux nominal du crédit et le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Comme le taux nominal, le TAEG doit lui-aussi être indiqué sur toute offre de crédit immobilier. Cet indicateur est censé regrouper l’ensemble des coûts liés au crédit afin de faciliter les comparaisons entre les offres de crédit.

Malheureusement, ce n’est pas vraiment le cas… Les banques manipulent cet indicateur à travers l’assurance emprunteur pour vous faire miroiter la meilleure offre…  Certaines facturent un maximum de coût lors des premières années du prêt et d’autres vont jusqu’à exclure 75 % du coût total de l’assurance du TAEG !

Le TAEG : un indicateur insuffisant pour comparer les offres de prêt

Le TAEG ne peut pas rendre compte de toutes les différences entre deux offres de prêt. Il ne permet notamment pas de comparer efficacement les coûts d’assurance et encore moins les garanties.

La plupart des coûts du crédit sont faciles à comparer : le coût des intérêts (en ce moment la plupart des emprunts sont à amortissement simple) et les autres coûts (frais de dossiers, caution…) sont prélevés en début de crédit. Leur analyse à travers le TAEG est donc plus aisée, même si le prêt ne va pas jusqu’à son terme. Par contre, pour l’assurance emprunteur c’est plus compliqué… Les cotisations peuvent être calculées de différentes façons et les primes ne sont pas toujours constantes. Des coûts identiques sur la durée du prêt peuvent cacher une distribution très différente des cotisations au fil du temps.

Autrefois, les contrats bancaires standard proposaient des assurances calculées sur le coût initial du crédit avec des cotisations identiques tout au long du remboursement. Mais aujourd’hui, la plupart des assurances bancaires sont calculées sur le capital restant dû (parfois croisé avec d’autres variables tel que l’âge de l’emprunteur) et sont fortement dégressives. Ce mode de calcul, autrefois utilisé par les assureurs alternatifs et fortement critiqué par les banques, a été repris par ces dernières en le déformant à l’extrême… Ce qui fait que vous remboursez un maximum d’assurance en début de prêt.

Le problème, c’est que la très grande majorité des prêts ne vont pas jusqu’à leur terme, soit par ce que vous changez de logement, soit par remboursement anticipé… En moyenne, un crédit de 20 ans sera conservé… 8 ans seulement !

En concentrant les primes sur les 8 ou 10 premières années du crédit, la banque est sûre d’encaisser un maximum. Mais, sachant que vous avez le droit de changer d’assurance emprunteur au moment de son crédit ou par la suite, pourquoi payer plus cher en début de prêt ?

La comparaison du coût l’assurance emprunteur ne peut donc pas se réduire à l’analyse de son coût total sur la durée du prêt et l’intégrer au TAEG du crédit n’a pas vraiment de sens. En combinant les coûts de crédit et d’assurance, le TAEG perd de son efficacité comme outil de comparaison.

Démonstration

Prenons l’exemple d’un couple souhaitant emprunter 200 000€ sur 20 ans, et sollicitant 2 banques. Comme on le voit, les 2 offres ci-dessous ont exactement le même TAEG, amalgamant des coûts de crédit et des coûts d’assurance très différents :

Comparaison de 2 crédits

 

Entre ces deux offres de prêt qui présentent des TAEG identiques, vous seriez sans doute tenté de choisir celui qui a le taux nominal de crédit le plus faible (banque A). Mais, ce qui serait une erreur !
En effet, en dehors de l’assurance, les coûts du crédit (intérêts, frais de dossier et frais de garanties), sont plus faibles avec la proposition de la banque B, voici pourquoi :

Décode des offres de prêts

 

 

Lorsque l’on compare les deux offres, on voit bien que la banque A propose un taux nominal un peu plus faible mais que les autres frais liés au crédit (hors assurance), à décaisser dès la mise en place de celui-ci, sont plus élevés.

 

En outre, si l’on se concentre sur l’assurance emprunteur, la proposition de la banque A est plus intéressante uniquement si vous allez jusqu’à la fin du crédit, sans aucune modification ni remboursement anticipé, ce qui est très rarement le cas. En revanche cette assurance est beaucoup plus chère que celle de la banque B si vous conservez votre prêt sur la durée moyenne de 8 ans.

Au final, alors que ces deux offres de prêt présentent des TAEG identiques, et que la banque A propose un taux nominal un peu plus faible, son offre est pourtant moins intéressante que celle de la banque B, surtout sur la première partie du crédit, du fait d’une cotisation d’assurance fortement dégressive. Cela montre bien que le TAEG n’est pas suffisant pour comparer deux offres de crédit.

 

Comment les banques peuvent-elles exclurent la moitié du coût total de l’assurance du TAEG ?

Si vous venez de souscrire un crédit ou que vous êtes en cours de négociation, la banque va vous proposer son assurance emprunteur et ne vous laissera sans doute que très peu de marge de manœuvre sur le choix sur les garanties à souscrire ni sur les quotités (pourcentage du montant assuré).

Pourtant, dans son offre de prêt, la banque va découper votre assurance emprunteur en deux parties. Elle distinguera les garanties « obligatoires » des garanties « facultatives » et pourra ainsi retirer ces dernières du calcul du TAEG ! Et oui, la loi stipule que le TAEG est calculé doit inclure tous les coûts « nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées ». Et si la banque estime qu’une part des garanties est facultative, elle a donc le droit de ne pas tenir compte de son coût dans le calcul du TAEG !

Cette situation est aberrante, surtout lorsque l’on sait que les emprunteurs sont rarement informés de ce découpage entre garanties obligatoires et facultatives et de leur droit à refuser ces dernières.

Et pourtant, de plus en plus de banques « détournent » la loi de cette façon, ou plutôt utilisent ce point faible de la loi pour mettre en valeur leurs offres de financement. Autrefois, ces pratiques ne concernaient que deux réseaux bancaires mais, désormais, toutes les banques s’y sont mises et sortent une partie plus ou moins importante du coût de l’assurance emprunteur. Certaines vont jusqu’à enlever 75 % du coût de l’assurance emprunteur du TAEG affiché sur l’offre de prêt !

Résultat, vous pensez payer 25€ d’assurance emprunteur par mois et ce sont 100 € qui vous seront prélevés !

L’assurance emprunteur est, avec les intérêts, le poste de dépense le plus important d’un crédit immobilier. En excluant une partie de l’assurance emprunteur du calcul du TAEG, une banque enjolive très significativement cet indicateur et son offre de prêt. Ainsi, elle peut présenter ses offres sous un jour avantageux, sans renoncer à vendre aux emprunteurs autant d’assurance emprunteur qu’elle le souhaite… Assurance emprunteur dont on sait que les banques tirent des marges confortables.

Démonstration - suite

Reprenons l’exemple précédent avec un couple empruntant 200 000€ sur 20 ans. Si la banque A intègre uniquement 50% du coût de l’assurance dans son TAEG (comme c’est souvent le cas) et la banque B intègre la totalité du coût, voici les TAEG qui apparaitraient sur les offres de prêt :  

 

En excluant les garanties « facultatives » de l’assurance emprunteur et pourtant demandée à la souscription du prêt, la banque A affichera un TAEG bien plus attractif de 1,534 % contre 1,866 % pour la banque B qui inclut la totalité du coût de l’assurance.

 

Pourtant, l’offre de financement de la banque A reste moins intéressante, avec un coût du crédit plus élevé et une assurance de prêt plus chère sur la durée probable du crédit.  

La prise en compte inégale de l’assurance par les banques dans le calcul du TAEG ôte toute pertinence à cet indicateur. C’est même une pratique trompeuse pour l’emprunteur !

 

 

Alors comment comparer deux offres de prêt immobilier ?

 

Sachant que l’assurance emprunteur peut être substituée tout au long du crédit, mieux vaut indiquer à part le coût de l’assurance emprunteur et le TAEA (Taux Annuel effectif de l’assurance). L’emprunteur pourrait alors concentrer sa comparaison d’une part sur le TAEG et, d’autre part, sur le coût de l’assurance en fonction de son projet.

Coût des crédits hors assurance

 

Présenté ainsi, l’emprunteur constate facilement que la proposition de crédit hors assurance est plus intéressante chez la banque B : le TAEG reprend tout son intérêt de comparaison.

 

 

Pour comparer les assurances, vous pouvez regarder le TAEA qui, contrairement au TAEG, doit inclure tous les couts liés à l’assurance emprunteur, sans distinction entre la part « facultative » et la part « obligatoire ». Mais le TAEA ne permet de voir l’évolution des primes et d’identifier les assurances fortement dégressives, qui coûtent cher sur les premières années du crédit. C’est pourquoi, il est intéressant de pouvoir comparer le coût en euros sur la durée du crédit et également sur la durée moyenne de détention (8 ans).

Comparaison des assurances de prêt

 

Si vous n’avez pas accès à toutes ces informations, nous vous conseillons simplement d’observer les différents coûts en euros liés au crédit et de les additionner. Pour l’assurance emprunteur, si les cotisations varient selon les années, c’est que vos primes seront dégressives et qu’elle risque de vous coûter cher en début de prêt. N’hésitez pas à demander au banquier le détail des garanties « obligatoires » et « facultatives » et faites jouer la concurrence.

 

En moyenne, en changeant votre assurance bancaire pour un contrat alternatif tel que la Garantie Emprunteur Macif, vous divisez le coût par deux et vous économisez plusieurs milliers d’euros sur la durée du crédit !

Pour rappel, vous avez le droit de choisir votre assurance de prêt au moment du crédit ou d’en changer dès que vous avez signé ! Et la banque n’a pas le droit de vous facturer des frais ou de changer les conditions de votre crédit. En plus, la Macif s’occupe de toutes les démarches de changement !

 

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