Actualités de l'assurance de prêt

Les taux d’usure du 3^ème trimestre sont de nouveau en baisse.

Créés pour protéger les emprunteurs contre les taux abusifs, les taux d'usure font aujourd’hui face à un effet pervers : à cause des taux d’intérêt très bas, ils limitent l'accès au crédit à des emprunteurs pourtant solvables.

Et ce problème risque de s’aggraver rapidement… En cas de hausse des taux d’intérêts, même modérée, les taux d’usure vont devenir un réel problème pour de nombreux emprunteurs...

Comment y remédier ? Quelles solutions pour passer sous le taux d’usure ?

 

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure représente le taux maximum que peut atteindre le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) d’un crédit immobilier. Il est fixé par la banque de France qui le met à jour tous les trois mois suite à l’analyse des TAEG pratiqués par les banques.

À quoi sert le taux d’usure ?

Le taux d’usure vise à protéger l’emprunteur d’éventuels abus, notamment contre des taux excessifs qui pourraient lui être proposés. Ceci a un double intérêt : il permet d’éviter de placer l’emprunteur dans une situation financière difficile avec des coûts de crédit trop élevés à rembourser mais aussi, de façon plus globale, le taux de l'usure permet de réguler le marché.

Comment est calculé le taux d’usure ?

Le taux d’usure est calculé à partir des TAEG moyens du trimestre précédent. Ce taux est mis à jour par la banque de France chaque trimestre avec une opération simple : Taux usure trimestre 2 = TAEG moyen trimestre 1 + (1/3 x TAEG moyen trimestre 1).

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est un indicateur qui regroupe l’ensemble des coûts nécessaires pour obtenir un crédit :  les intérêts du crédit, les frais de dossiers, les frais de garanties, les primes d'assurance emprunteur obligatoires…

Par exemple, pour ce 4^ème trimestre 2021, sur les prêts immobiliers à taux fixe accordés aux particuliers, entre 10 ans et 20 ans :

• TAEG moyen sur le 3^ème trimestre 2021 selon la banque de France : 1,81 %
• Soit un taux d’usure pour le 4^ème trimestre : 1,81 % + (1/3 * 1,81 %) = 2,41 %

En fait, il n’y a pas un seul taux d’usure mais plusieurs qui varient en fonction du type d’emprunt (immobilier, consommation, prêts à taux fixe ou variable…), du montant et de la durée du crédit. Depuis 2017, les crédits immobiliers ont été divisés en trois catégories, en fonction de leur durée : crédit de moins de 10 ans / entre 10 et 20 ans /plus de 20 ans. Avant cette date, il n'existait qu'un seul taux d'usure pour les prêts immobiliers à taux fixe, sans prise en compte de la durée de remboursement.

Les seuils de l’usure sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant et accessibles sur le site de la Banque de France.

 

Évolution des taux d’usure du crédit immobilier en 2021

Après une très légère remontée fin 2020, les taux moyens des crédits immobiliers poursuivent leur baisse et atteignent des taux bas historiques. Cette baisse des TAEG entraine une baisse proportionnelle des taux d’usure telle que le montre le tableau suivant :

Taux d'usure du crédit immobilier T4 2021

Type de prêt	Taux d'usure T1 2021	Taux d'usure T2 2021	Taux d'usure T3 2021	Taux d'usure T4 2021
Prêt à taux fixe < 10 ans	2,56 %	2,52 %	2,47 %	2,43 %
Prêt à taux fixe entre 10 et 20 ans	2,57 %	2,52 %	2,44 %	2,39 %
Prêt à taux fixe > 20 ans	2,67 %	2,60 %	2,48 %	2,41 %
Prêt à taux variable	2,52 %	2,53 %	2,43 %	2,29 %
Prêt relais	2,97%	3,05 %	2,93 %	2,88 %

 

Source : Banque de France Juillet 2021 (https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure)

Comme le montre ce tableau, depuis le début d’année les taux d’usure ont fortement baissé, passant de 2,57 % à 2,39 % pour les crédits entre 10 et 20 ans, et de 2,67 % à 2,41 % pour les crédits de plus de 20 ans.

 

Les limites des taux d’usure des crédits immobiliers

Le problème des taux d’usure c’est qu’ils sont calculés à partir des TAEG moyens… Et que les banques trichent avec le TAEG ! Le TAEG est calculé par la banque prêteuse et doit regrouper tous les frais obligatoires pour l’obtention du crédit. Mais, comme nous l’avons récemment démontré dans notre dernier communiqué de presse à lire ici), les TAEG actuels sont fortement diminués par l’exclusion d’une part de plus en plus importante de l’assurance emprunteur, selon les banques.

En diminuant indûment le TAEG des offres de crédit, les banques font baisser en conséquence le taux d’usure… Mais ces taux très bas peuvent poser problème…

 

Pourquoi un taux d’usure bas n’est pas forcément une bonne nouvelle ?

Les taux d’usure atteignent leur niveau plancher et cela pose deux problèmes majeurs :

1. Les taux d’usure bas peuvent empêcher des emprunteurs solvables d’accéder au crédit.

En effet, le taux d’usure est un seuil à ne pas dépasser qui se base sur le TAEG moyen du trimestre précédent augmenté d’un tiers. Le risque posé par ces taux bas, c’est que certains emprunteurs soient exclus du crédit immobilier.

Le problème se pose essentiellement aux emprunteurs qui se voient appliquer des taux d’intérêt élevés (jeunes primo-accédants notamment ou emprunteurs ayant une moindre capacité de négociation) et aussi aux emprunteurs pour lesquels l’assurance du prêt coûte cher, notamment les plus âgés et ceux qui ont des antécédents de santé ou encore ceux exerçant un métier à risque. Il n’est pas rare de voir des dossiers où l’assurance fait dépasser le taux d’usure, auquel cas les emprunteurs se retrouvent privés de crédit.

Les refus de prêt immobilier pour cause de dépassement du taux d’usure sont de plus en plus fréquents et cette tendance pourrait s’aggraver fortement en cas de remontée des taux d’intérêt des crédits immobiliers, même modeste, car la marge est de plus en plus ténue entre le TAEG et le taux d’usure. Tôt ou tard, quand les taux vont remonter, nous allons être confronté à un réel blocage de l’accès au crédit que seule une action du gouvernement sera en mesure de résoudre.

2. Le risque d'effet cisaille en cas de remontée des taux

Quand les taux d'intérêts des crédits immobiliers vont remonter, avec les taux d'usure actuels très bas, le crédit va subire un "effet de cisailles". L'accès au crédit sera - au moins temporairement- plus difficile car l'écart entre le taux nominal (ou taux d'intérêt) et le taux d'usure sera très faible, laissant peu de place pour l'intégration des autres frais du crédit comme l'assurance emprunteur, les frais de dossiers et les frais de garanties (caution ou hypothèque). Le marché du crédit pourrait être partiellement bloqué ou du moins fortement ralenti par ce taux d'usure à respecter qui reste en décalage avec les taux d'intérêts. Affaire à suivre ! 

3. La délégation d’assurance emprunteur : solution au problème de taux d’usure ?

La délégation d’assurance, c’est-à-dire le choix d’une assurance de prêt en dehors de sa banque au moment du crédit, est un bon moyen de faire passer des dossiers sous le taux d’usure. En effet, à garanties équivalentes, les assurances externes sont en moyenne deux fois moins chères que les assurances bancaires standards (dites « assurance groupe ») !

Toutefois, dans les faits c’est souvent plus compliqué… Lorsqu’elles souhaitent conserver leur client, les banques trouvent souvent la parade au taux d’usure : il suffit de faire baisser le TAEG de l’offre de prêt. Pour cela, quoi de plus simple que d’enlever une part de l’assurance emprunteur ? Pour diminuer le TAEG, la banque décide alors de baisser les quotités exigées ou de faire passer une garantie « obligatoire » en « facultative » et le tour est joué !

Et si l’emprunteur propose une délégation d’assurance, avec un contrat nettement moins cher, la banque intègre d’office son coût global dans le calcul du TAEG et du taux d’usure, sans tenir compte des garanties obligatoires qu’elle exige et des garanties « facultatives » … Résultat : même avec une assurance externe moins chère, le taux d’usure peut être dépassé et le crédit sera alors refusé. Encore une mesure de rétention de l’assurance emprunteur rarement dénoncée et pourtant bien réelle...

 

Alors comment faire ?

Bonne nouvelle : le taux d’usure s’applique uniquement au moment de l’octroi du crédit et n’a aucune valeur une fois celui-ci accordé. Ainsi, si vous avez été piégé par votre banque et obligé de souscrire leur contrat groupe, vous allez pouvoir changer votre assurance emprunteur facilement grâce à la Loi Hamon. Contrairement aux dispositifs en vigueur pour les autres assurances, la loi Hamon spécifique à l’assurance emprunteur vous permet de changer de contrat à tout moment la première année du crédit immobilier ! Vous devez faire votre demande dans les 11 mois et 15 jours après la signature de l’offre de prêt et présenter un contrat avec un niveau de garanties équivalent.

Pour changer en toute simplicité, faites appel à la Macif. Nous sommes experts du changement d’assurance emprunteur depuis plus de 15 ans et nous proposons un service unique : le certificat d’équivalence de garanties. Avec ce certificat, vous êtes sûr de bénéficier des meilleures garanties et, en cas de sinistre, c’est le meilleur des deux contrats qui s’applique. Autrement dit, si votre contrat bancaire prévoyait une garantie non incluse dans le contrat de base de la Macif, elle sera tout de même prise en charge grâce au certificat d’équivalence de garanties ! Vous pouvez changer en toute sérénité.

En plus, grâce à son mandat de mobilité, la Macif se charge de toutes les démarches de changement d’assurance emprunteur jusqu’à la substitution effective.